Noua lege în materie de Urbanism a intrat în vigoare... spre fericirea marilor dezvoltatori și ghinionul ONG-urilor

Sunt numeroase cazuri în care autorizațiile de construire sunt emise fără respectarea dispozițiilor legale fie din neglijența autorităților, fie a investitorilor. Poate nu au fost obținute toate avizele prevăzute de lege, nu s-a obținut acordul vecinilor deși era necesar, ori parametrii urbanistici din autorizație nu respectă parametrii impuși de planul urbanistic aplicabil. Legislația actuală este învechită, neexistând, în prezent, un Cod al Urbanismului care să reglementeze actele de urbanism, iar modificările realizate de-a lungul timpului la actele normative în vigoare, în diferite conjuncturi economice și politice, au condus către incoerențe și viduri legislative, care au pus în pericol siguranța circuitului civil și au descurajat, sau, după caz, au încurajat investițiile în domeniul imobiliar, generând un climat dezechilibrat și predominant nesigur. O nouă lege care limitează posibilitățile de a contesta acte urbanistice a fost publicată zilele trecute în Monitorul Oficial, intrând în vigoare de vineri, 21 aprilie. Este vorba despre Legea 102/2023, care aduce noi reguli în publicitatea aferentă autorizației și contestarea de către părți interesate a unui astfel de act urbanistic. Dezvoltatorii imobiliari văd cu ochi buni noua lege, nu și ONG-urile.

Noile modificări privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, contenciosul administrativ și amenajarea teritoriului și urbanismul au un impact major negativ asupra activității organismelor sociale interesate de domeniul construcțiilor și urbanismului, cum ar fi ONG-urile active în domeniul protecției mediului, participării publice la luarea deciziilor, sănătății publice și dezvoltării durabile. Limitarea posibilităților de contestare a autorizațiilor de construire îngreunează stoparea și sancționarea eficientă, acolo unde este cazul, a ilegalităților în domeniu.

Ca să înțelegem mai bine despre ce este vorba, detaliem, mai jos, principalele modificări aduse. Actul normativ stabilește detaliile pe care o primărie trebuie să le publice în cazul fiecărei autorizații de construire pe care o emite. În general, Primăria Constanța publică deja detaliile solicitate de noua lege, dar există și cel puțin două excepții: municipalitatea va trebui să completeze forma în care publică autorizațiile cu planul de situație și planuri cu toate fațadele.

Autorizațiile de construire, publicate în ziar detaliat și de către investitor

Nu doar primăriile sunt obligate să publice aceste detalii, ci și investitorul, pe cheltuială proprie. Legea introduce o serie de prevederi în legătură cu publicitatea autorizațiilor de construire, menite să asigure o informare efectivă a oricăror persoane interesate. După comunicarea autorizației de construire, dar înainte de începerea lucrărilor, titularul acesteia va trebui să realizeze următoarele formalități: să noteze autorizația de construire în cartea funciară a imobilului în cauză;  să publice într-un ziar de largă răspândire numărul și data autorizației, precum și titlul obiectivului de investiții.  Legea nu menționează dacă ziarul trebuie să fie național ori local. De asemenea, investitorul trebuie să plaseze panoul privind investiția într-un loc vizibil din șantier. Până acum, constructorul avea obligația ca un minim de informații despre autorizație să fie făcute publice pe panoul de șantier. Oricine va putea să ceară spre studiu informațiile enumerate mai sus, „precum şi restul documentelor care au caracter public”, la sediul autorității publice emitente a autorizației, mai scrie în propunerea legislativă.

Ce detalii trebuie publicate pentru fiecare autorizație

Informațiile referitoare la principalele condiții necesar a fi îndeplinite de solicitanți, extrase din conținutul autorizației de construire și al anexelor aferente, se fac publice, atât de către primărie cât și de către investitor, în termen de maximum 30 de zile de la data emiterii autorizației și trebuie să includă în mod obligatoriu următoarele: numărul autorizației de construire și data emiterii acesteia; titlul/descrierea proiectului; procentul de ocupare a terenului – P.O.T. și coeficientul de utilizare a terenului – C.U.T.; retragerile construcțiilor de la limitele de proprietate; suprafețele, construită la sol, construită pe fiecare nivel, construită desfășurată; regimul de înălțime, numărul de niveluri subterane și supraterane pentru fiecare construcție, și înălțimile construcțiilor, la cornișă și maximă pentru fiecare construcție; dacă a fost solicitat/obținut avizul autorității competente în domeniul protejării patrimoniului cultural;  dacă a fost solicitat/obținut avizul autorității competente în domeniul protejării mediului; planul de situație și planuri cu toate fațadele.

O autorizație va putea fi contestată doar în anumite termene, când se depune plângerea prealabilă?

Pentru organismele sociale interesate, în litigiile ce vizează autorizațiile de construire, termenul pentru formularea plângerii prealabile, dacă aceasta mai este obligatorie, este de 30 de zile și începe să curgă de la data ultimei operațiuni de publicitate, iar termenul pentru introducerea cererilor de anulare, de suspendare, de intervenție accesorie sau de intervenție principală este de 60 de zile și se calculează de la data primirii răspunsului la plângerea prealabilă sau de la data expirării termenului legal de soluționare a plângerii, indiferent care dintre aceste date survine prima. Dacă plângerea prealabilă nu mai este obligatorie, pentru organismele sociale interesate, în litigiile ce vizează autorizațiile de construire, termenul pentru introducerea cererilor de anulare, de suspendare, de intervenție accesorie sau de intervenție principală este de 60 de zile și începe să curgă de la data ultimei operațiuni de publicitate – se arată în Legea 102, cu privire la termenele de contestare.

Până acum, terții trebuiau să introducă plângerea prealabilă în termen de 30 de zile, ce ar fi putut fi extins și peste acest termen pentru motive temeinice până la 6 luni, ambele termene începând să curgã de la momentul la care a luat cunoștințã, pe orice cale, de existența actului administrativ vătămător.

Plângerea prealabilă, în accepțiunea Legii contenciosului, este acea cerere prin care se solicită autorităţii care a emis actul sau celei ierarhic superioare reexaminarea unui act administrativ, în sensul revocării sau modificării acestuia.

Dreptul de a ataca hotărârile se prescrie în termen de 1 an de la data aprobării, față de 5 ani

În materia urbanismului, Legea introduce un termen special de prescripţie de 1 an de la aprobare pentru atacarea hotărârilor de aprobare a documentaţiilor de urbanism (Planuri Urbanistice Generale, Zonale și de Detaliu) si de amenajare a teritoriului (Planul de amenajare a teritoriului național, zonal și județean) de către organismele sociale interesate. Până acum, litigiile generate de emiterea, revizuirea, suspendarea sau anularea hotărârilor de aprobare a documentaţiilor se soluţionau de instanţele de contencios administrativ competente, în termen de 5 ani de la aprobarea lor. Dreptul de a ataca hotărârile de aprobare se prescria în termen de 5 ani. Parlamentarii au decis că termenul e prea mare și au venit cu un termen de prescripție de un an pentru organismele sociale interesate să atace în instanță hotărârile de aprobare a documentațiilor. 

Legiuitorii spun că dezvoltatorii sunt defavorizați

În contextul reglementărilor legale în vigoare, se generează astfel un dezechilibru major între ONG-uri şi investitori, se arată în expunerea de motive aferentă proiectului carea  devenit lege, din 21 aprilie. Expunere care pare, mai degrabă, în favoarea investitorilor imobiliari și care acuză ONG-urile de anumite interese. Prevederile legale neclare, învechite sau divergente, apărute ca urmare a unor modificări legislative subsecvente necoerente, generează un dezechilibru major în sectorul imobiliar... și situaţii în care proiecte imobiliare cu valoare de piaţă colosale, sute de milioane de euro, sunt atacate în mod neîntemeiat în contencios administrativ de astfel de "organisme sociale interesate", care pentru introducerea acţiunii trebuie numai să achite taxe de timbru modice (de ordinul zecilor de lei). De cele mai multe ori, astfel de asociaţii sunt controlate de indivizi care acţionează cu rea-credinţă, care urmăresc cu totul alte scopuri decât cele declarate oficial în cadrul statutelor sau actelor constitutive înregistrate la judecătorie şi care profită de neclaritatea prevederilor legale pentru a le deturna de la scopul iniţial avut în vedere de legiuitor.

facsimil, expunerea de motive

Așadar, ONG-urilor li se conferă calitate procesuală activă, li se prezumă interes, li se stabilesc taxe de timbru modice, li se stabilesc termene foarte permisive în care să atace actele vizate (practic le pot ataca oricând), câştigă capital de Imagine şi/sau politic (în funcţie de identitatea fondatorilor) şi, în cazul în care, până la urmă acţiunile neîntemeiate le sunt într-un final respinse în mod definitiv, instanţele cenzurează şi cheltuielile de judecată solicitate şi dovedite de investitori. Pe de alta parte, investitorii trebuie să dovedească în cadrul acelor litigii legalitatea tuturor şi fiecăruia dintre actele şi avizele care fac parte din documentaţiile actelor administrative obţinute, trebuie să suporte toate costurile aferente proiectului.

Cu alte cuvinte, un investitor cumpără un teren, reglementat de un PUZ aprobat în neatacat sau neanulat care îi permite să construiască o clădire. După momentul achiziţiei și după costurile de rigoare, pe baza PUZ, investitorul obţine CU şi după îndeplinirea tuturor condiţiilor şi obţinerea tuturor avizelor şi acordurilor solicitate prin CU, obţine AC,  în baza căreia începe edificarea clădirii. După ani, ONG atacă PUZ-ul în contencios administrativ şi solicită instanţei să constate că regimul de înălţime pe terenul respectiv ar fi altul. În această situaţie, simpla existenţă a litigiului are potenţialul să genereze prejudicii colosale pentru investitor, indiferent de deznodământul său (indiferent dacă se dovedeşte că o fost întemeiat sau nu).

Pentru rezolvarea tuturor acestor probleme se impune realizarea unui Cod al Urbanismului, care să reglementeze în mod coerent toate aspectele relevante privind limitările urbanistice, publicitatea reglementărilor urbanistice, elaborarea, emiterea şi aprobarea actelor de urbanism, precum şi modul în care se poate realiza controlul de legalitate în faţa instanţelor de judecată. Însă, temporar, până la elaborarea şi aprobarea acestui Cod al Urbanismului, au fost adoptate măsurile  de mai sus măsuri care să lămurească, teoretic, cadrul legal existent şi să readucă siguranţa circuitului civil şi echilibrul procesual în litigiile specifice de urbanism

Marii dezvoltatori văd cu ochi buni noua lege

Marii dezvoltatorii imobiliari din Constanța, și nu numai, sunt de acord cu noua lege, mai ales în privința acțiunilor din instanță formulate de ONG-uri. Am vorbit și noi cu unul dintre investitorii din Constanța, care ne-a precizat faptul că ununul din factori importanți în adoptarea acestei legi l-a constituit necesitatea protejării proprietarilor de bunuri imobile și, implicit, a investitorilor.

”În opinia mea, un factor important în adoptarea acestei legi l-a constituit  necesitatea protejării proprietarilor de bunuri imobile și, implicit, a investitorilor, prin măsuri legislative competitive în domeniu. Să nu uităm că unii dintre principalii actori în economia națională sunt dezvoltatorii imobiliari care, prin activitatea lor, au o contribuție semnificativă concretizată în aporturile financiare la bugetul statului. Legat de principalele modificări, cu privire la obligativitatea publicității autorizației de construire prin notare în Cartea Funciară a imobilului, din câte știu, această publicitate se făcea și anterior, existând pe site-ul Primăriei Registrul Autorizații în Construcții care putea fi accesat și consultat de orice persoană fizică sau juridică. Totuși, este important că publicitatea să se facă prin ANCPI, existând astfel posibilitatea calculării termenelor înăuntrul cărora se pot iniția anumite acțiuni cu privire la actele administrative, dar și stabilirea și clarificarea termenelor de decădere din aceste drepturi”, ne-a declarat dezvoltatorul.

Investitor:  Nu se vor mai crea dezechilibre

Cu privire la reglementarea în mod clar și precis a drepturilor de acțiune a terțelor persoane de a ataca actele administrative emise, acesta ne-a precizat: ”Cu referire strict la acțiunile, uneori abuzive și discreționare ale diverselor ONG uri și Asociații... legislația anterioară avea un caracter vădit general și nu reglementa în mod clar și precis condițiile în care o asociație, un ONG, putea ataca un act administrativ, dreptul acestora fiind discreționar. Astfel, se crea posibilitatea de a se profită cu rea credință de această prevedere legislativă foarte vagă și generală, lăsând posibilitatea fiecărei entități de a ataca un act administrativ, și mă refer, în special, la autorizațiile de construire, fără a manifesta un interes legitim sau personal.  Subliniez că în cadrul fiecărei primării există Direcții specializate în Urbanism și Mediu și că fiecare autorizație se emite obligatoriu și în baza unui aviz sau acord de mediu eliberat de Autoritatea de Mediu. Consider că noile termene reglementate sunt bine ancorate în realitatea practică, astfel că nu se vor crea dezechilibre, iar investitorii vor fi protejați, sub acest aspect, de pierderi importante financiare și de resursă umană și pe cale de consecință și organismele statului prin care se colectează taxe și impozite„.

Un investitor alocă sume importante pentru realizarea și autorizarea unui proiect, iar un ONG atacă în instanță

”Un investitor alocă sume importante pentru realizarea și autorizarea unui proiect și constată, după ce execută o parte din proiect (chiar și după 2 ani), că un oarecare ONG dintr-un județ al țării a atacat în instanța autorizația de construire și cere anularea acesteia. Cred că nu este cazul să detaliez, pentru că fiecare dintre noi știe care ar fi consecințele dezastruoase ale acestei acțiuni pentru investitor. Aduc în discuție și Decizia nr.8/2020 a Curții Constituționale, investită cu un recurs în interesul legii pentru dezlegarea unei chestiuni de drept, care în final, statuează că:” În vederea exercitării controlului de legalitate asupra actelor administrative la cererea asociaţiilor, în calitate de organisme sociale interesate, invocarea interesului legitim public trebuie să fie subsidiară invocării unui interes legitim privat, acesta din urmă decurgând din legătura directă dintre actul administrativ supus controlului de legalitate şi scopul direct şi obiectivele asociaţiei, potrivit statutului.”, ne-a mai specificat dezvoltatorul, care felicită legiuitorul pentru această inițiativa legislativă susținută și ”așteptăm și adoptarea și publicarea cât mai urgență a Codului Urbanismului, care ar rezolva și înlătura o parte din situațiile incomode în care ne aflăm la dată prezenței, noi, dezvoltatorii imobiliari”.